2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。与往年相比，“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法首次出现在中央经济工作会议中。
根据克而瑞统计，截至2021年12月20日，全国73省市调控政策多达249次。其中，深圳政策加码20次，重点强化信贷资金管控，广州分区域精准化调控，上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码达13次。
同策研究院总监研究宋红卫向时代周报记者表示，在坚持“房住不炒的”基调下，2021年中国房地产市场调控政策经历了调整。在政策影响下，今年房地产市场由上半年的过热转化为当前下行压力较大的局面，部分房企出现资金链紧张的情况。
从2021年11月至12月，陆续有近20个城市出台相关政策稳楼市。有业内人士认为，短期内各地将全面落实“因城施策”，结合各地实际情况采取针对性举措，更好地支持首套房、改善性住房需求释放，加快实现房地产行业良性发展。
紧缩性政策进入调整
2021年上半年，房地产金融调控是重点。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示，政策调控一方面对经营贷违规流入楼市进行了穿透式监管，另一方面有利于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
调控政策效果显著。央行2021年第三季度中国货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降。2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。
李宇嘉认为，政策调控效果好，但在多重政策叠加之下，一定程度上导致了楼市的信贷紧缩。
监管部门从2021年下半年开始频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款“一刀切”。央行货币政策委员会亦于三季度例会上提出要维护购房者的合法权，维护房地产平稳健康发展。9月底，中国人民银行和银保监会在房地产金融工作座谈会上强调，要把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
“房产金融宏观审慎，并不是一味收紧，而是保持合理杠杆率，实施跨周期调节，在市场明显回落之后，政策要适度地予以对冲。”李宇嘉表示。
2021年四季度，紧缩性的政策相继开始调整。在金融方面，政策基调是合理、准确理解房产金融宏观审慎，避免政策加码叠加后导致过调的问题。
值得一提的是，2021年首次推行的集中供地政策成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。
2021年初，住建部发文对22个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不能超过3次。截至6月底，引发广泛关注的22城首批集中供地全部出让结束，成交土地金共计10552亿元，成交建筑面积达10794万平方米，拿地企业超过400家。
各地土地出让政策发生显著变化，尤其是从第二轮集中供地开始。
流散式的土地出让变为集中出让，并辅以各种竞拍新规，有利于减少房企过度竞争、哄抬地价的现象，降温土地市场，进一步坚定了“房住不炒”的总基调。
土拍规则趋严，控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为多地土拍的新特征。第二轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化，国企、央企频频托底拿地，热点城市北京、广州、杭州、长沙等平均流拍率皆超50%。
三轮集中土拍热度持续下滑。迫于资金周转压力，民营房企缓拿地甚至不拿地，国企、央企托底现象愈加突出。2021年8月11日，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，包括土地竞买方必须有房地产开发资质；溢价率不得超过15%等。
2021年，房地产调控政策仍以收紧为主，但是年底降准以及官方多次表态，包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等，政策调控出现积极信号。
在业内人士看来，房地产政策在守住“房住不炒”这个底线的同时，未来会更多支持房地产健康发展。
预计2022年保障房投资6341亿元
在紧调控的基调下，2021年1—11月全国房地产开发投资达到137314亿元，同比增长6.0%，增速比2020年同期下跌了0.8个百分点。
分省份来看，1—11月，广东、江苏、浙江、山东房地产开发投资金额稳居前四。其中，广东、江苏、浙江均超1万亿元，分别为16044.76亿元、12709.14亿元和11612.60亿元。此外，广东在4月反超江苏后，两地累计差额增加。
瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛估算，房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右（包括多轮传导效应），即如果房地产活动整体下跌10%，那么对GDP增速的直接和间接拖累合计可达2.5个百分点左右。
民生证券指出，房地产相关行业的从业者占城镇非私营单位就业人数的四分之一，地产销售关系的土地出让约贡献地方财政四成收入。
对此，宋红卫表示，房地产投资增速下行，导致产业链上的拿地、新开工、销售等指标下行，同时影响上下游产业，比如钢铁、水泥、玻璃、装修装饰、家电消费等领域，对经济下行造成了一定压力。
在接下来一段时间，保障性住房将成为发展的重点。“十四五”规划提出，将进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
住房和城乡建设部数据显示，2021年，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，前三季度已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁6个城市已完成年度计划。
华泰证券(17.76 +0.40%,诊股)预计，2022年保障房投资将达6341亿元。“十四五”期间，保障房项目若交由房地产开发商承做，可拉动房地产投资约3.6个百分点。
据了解，保障性住房的资金以财政出资为首要保障，主要为一般公共预算中保障性安居工程科目与政府性基金预算中保障性安居工程专项债支出，其次是银行保障性安居工程贷款，REITS（基础设施领域不动产投资信托基金）以及PPP（政府和社会资本合作）项目。
有业内人士认为，保障性租赁住房对于拉动房地产投资具有一定影响，但是影响有限。
宋红卫表示，保障性租赁住房在一二线城市具有紧迫性和发展空间，但在三四线城市发展空间不大。这也决定了保障性租赁住房在总量规模上的增长量与全国商品房的下降相抗衡。同时，保障性租赁住房需要大量的财政资金支持，相当部分资金还要依靠卖地收入。而土地市场的下行又对保障性租赁住房的发展产生影响。
此外，保障性租赁住房主要是存量改造，新增建设的比例很少。“不过，保障性住房对增加有效房源，也就是低租金、小户型的房源有巨大的带动作用，能够解决年轻人对体面的住房租赁的需求，进而能够释放消费需求，这是国家最关注的。”李宇嘉表示。
