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龙光219亿债务重组过关 14家房企化债方案获通过!行业风险出清全面提速

作者:admin   发布时间:2025-07-10

龙光219亿元境内债重组方案,获债权持有人通过。

  7月9日晚间,深圳市龙光控股有限公司公告称,公司境内债券重组已完成投票,涉及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过,涉及本金余额合计219.6亿元。

  龙光债务化解取得的成果,是当前出险房企债务风险加速出清的一个缩影。

  近期,房企债务重组呈加速推进态势。其中,时代中国、金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过,将进行聆讯;旭辉向债券持有人定向发送了境内债券重组的全面优化方案;正荣地产就境外及境内债务制定新重组计划等;宝龙地产也表示,公司正在对境外债务进行重组。

  据中指院统计,截至目前,融创、富力、中梁、当代、佳兆业、奥园、金轮天地、禹洲、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创等14家房企债务重组或重整获批。此外,金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过,将进行聆讯。

  中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜向记者表示,债务重组是出险房企“自救”的关键一步,但能否真正“脱险”,还需依赖外部市场修复和内部经营改善的共同作用。

  “如何让经营性现金流回正真正具有可持续性,在一、二线城市的激烈竞争中补充土地、提升运营效率,又如何在修复的融资环境中重获金融机构信任,决定这些历经劫波的房企能否真正重获新生。”一位房地产行业人士指出。

公布方案仅20天,龙光便完成境内债二度重组

  距离6月20日向投资人公布境内债重组议案仅20天,龙光便完成了境内债二度重组。

  “龙光境内债券重组获得了投资人高度支持,大部分债券表决提前通过。”一位接近龙光方面的人士告诉记者。

  公告显示,此次龙光境内债券重组全面覆盖21笔存量的交易所债券,涵盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项,其中现金回购比例提升至18%(原为15%),资产抵债比例提升至35%(原为25%),留债展期期限从9.5年缩短至8年。

  “在资产抵债选项,龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安排,是其他同业方案所不具备的,也是投资人最为关注的一点。”上述接近龙光人士表示,设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛;“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限,未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人;以物抵债资产权属清晰、完整。

  一位投资人士认为,在当前房企流动性仍较为紧张的背景下,龙光此次重组的资源筹措力度超过市场预期。

  “一方面,公司此前为境内债券提供的29项增信资产,此次按照开发阶段属性分门别类,匹配不同重组选项,全部用于本次重组。另一方面,龙光从境外筹集了5亿元现金资源,并计划增发5.3亿股股票,用于支持本次境内重组方案。”上述投资人士称。

  “下一步,龙光将根据债券持有人会议议案相关条款的约定,快速落地相关后续工作,安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。”龙光方面表示。

  除了龙光,旭辉、时代中国、正荣地产等多家房企,也于近日公布了债务重组进展。

  记者从独立信源处获悉,7月8日,深陷债务压力的民营房企旭辉控股向境内债券投资人,定向发送了其境内债券重组的全面优化方案。

  据悉,旭辉集团境内债务规模约100.6亿元,涉及7只存续债券。

  与之前的版本相比,旭辉最新方案在现金回购、债转股、以资抵债等核心条款上,均有所改善。其中,在现金回购选项方面,旭辉将现金回购的上限提升至2.2亿元,回购价格也提高至债券面值的20%;定增股票的上限从6.8亿股增加到10.2亿股,对应的债券面值上限也从10亿元提高至15亿元;在以资抵债选项中,旭辉拿出四个一线城市项目作为底层资产,每百元面值债券可置换的资产价值从36元提升至40元。

  此次修改债务重组方案后,记者了解到,投资人对于此次的优化方案反馈较好。“现金回购这块,虽然总额不及融创,但价格的抬升,还是看到了公司的诚意。”一位投资人称。

  同一日,时代中国发布内幕消息,宣布境外债务重组计划获90.08%债权人投票通过,将寻求高等法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请,将于2025年7月30日上午十时整(香港时间)聆讯。

  此外,正荣地产于6月30日宣布,就集团的境外及境内债务制定新重组计划,重组计划目前处于初步阶段,可能涉及将债务(全部或部分)转换为公司新股份,余额由债权人注销;延长偿还债务的到期日等。

  房企债务重组全面提速,削债成主流

  按各房企公布的情况及公开信息,近期房企债务重组呈现加速推进态势。

  对于这一现象背后的原因,多位业内人士向记者表示,房企债务重组加速由多种因素叠加造成,包括债务集中到期压力、债权人预期趋现实、政策与资金双支持、企业自救迫切性等方面。

  从整体债务压力情况来看,柏文喜表示,2025年房企到期债务总额高达5257亿元,其中第三季度为偿债高峰,到期规模约1574亿元。由此可见,房企整体债务压力仍然不小,由于当前市场仍处于调整状态,加之出险房企经营及回款能力下降,其偿债能力减弱,迫使这部分房企有必要加快债务重组进程。

  政策层面,“金融监管部门明确支持房企合理融资,央行5000亿元纾困专项再贷款落地,为市场注入流动性。此外,保交楼资金的介入与支持,在盘活房企存量资产的同时,也提升了企业与债权人协商的成功率。”柏文喜称。

  而债权人预期的转变,同样是一个关键因素。

  “经过市场长期调整,债权人对债权回收的预期,更趋实际。”中指院企业研究总监刘水认为,债权人意识到房企债务偿还的难度较大,相较于破产清算和资产持续贬值,更倾向于接受重组方案,以提高债务清偿率。另外,部分债权人在出险房企债务不断换手后,持有成本较低,如果重组方案的现金回收价值更具吸引力,他们更愿意接受重组。

  刘水强调,对于出险房企而言,尽快完成债务重组,让公司恢复正常经营,才能够最大程度拯救企业资产价值,也有助于保持团队经营能力,推动公司转型。

  再者,按本轮房企公布的债务重组方案,“实质性削债”成为主流。

  “本轮债务重组一个明显共性特点是,削减债务规模。相比以往以展期为主的模式,当前方案更注重实质性削债,多家房企开始通过债转股、可转债等方式削减债务规模。”一位房地产行业分析人士表示。

  柏文喜指出,按各房企所公布的债务重组方案,越来越多房企采用“债转股”方式削债,如旭辉、融创、佳兆业等,通过发行可转债或股权置换降低负债率。同时,削债比例提高:相比以往“展期为主”,本轮重组更注重实质性削债,部分企业削债比例超过50%。

  这其中,融创境外债二次重组采用债权转股权模式,预计化债约600亿元;旭辉预计削减境外债务约52.7亿美元(约合379亿元人民币),占境外债务总额的66%;碧桂园在境外债重组后预计将减少债务约110亿美元。

  多位行业分析师指出,在新房销售尚未回稳以及资产折价压力下,偿债压力较大的房企将加速债务重组进程,且提高削债比例可能是普遍趋势。

  重组并非终点,房企回归正轨仍需“内外兼修”

  成功达成债务重组协议,无疑是深陷困境房企的一个重要里程碑,对企业和行业都具有积极意义。

  “对于出险房企来说,尽快完成债务重组,推动公司恢复正常经营,才能够最大程度拯救企业资产价值,也有助于保持团队经营能力,推动公司转型,尽快恢复正常经营。”刘水称。

  而对于整个房地产行业来说,分析人士指出,出险企业尽快推进债务重组,不仅能够加快行业风险出清,也有助于提振行业发展信心。

  柏文喜向记者表示,长远看,市场持续调整一方面带来了压力,另一方面也在推动行业告别“高杠杆、高周转”的旧模式,转向更注重精细化运营和现金流健康的可持续发展轨道。同时,风险的有序化解,也有助于逐步修复购房者、投资者对行业的信心。

  不过,完成债务重组只是企业走出困境的第一步,实现债务重组与企业完全回归正常经营轨道之间,仍存在一定距离。

  就在近日,融创因一笔借款纠纷,再次引发市场关注:其旗下位于北京望京融科中心的两间办公物业被摆上拍卖台,总起拍价约3970万元。

  债务重组取得重大突破的融创,为何再次因债务纠纷,其北京办公楼部分物业被拍卖?

  对此,多位行业人士向记者指出,债务重组主要解决的是“存量债务压力”和“外部融资枯竭”的问题。房企能否真正走出困境、避免未来再次陷入债务危机,根本上依赖于企业自身“造血”能力的恢复。

  “出险房企债务重组成功有助于缓释风险,但企业真正走出危机,还需要市场回暖支持,企业基本面获得改善后才能够避免重复展期或者重复进行债务重组。”刘水在接受记者采访时说。

  刘水建议,房企应紧抓“因城施策”带来的政策窗口期,加速布局优质项目来实现销售去化,同时使用多种方式加快资金回笼速度。“只有持续获得销售回款,才能保障现金流入,方能增强偿债能力。”

  一位房地产行业分析师也认为,尽管政策层面持续释放暖意,但金融机构对房企,特别是曾出险房企的信心恢复,将是一个缓慢的过程。“重建市场信任,需要企业展现出持续的经营改善和财务自律。”

  惠誉评级亚太区企业评级董事石露露向记者表示,尽管中央及各地政策持续优化调整,中国房地产市场的复苏可能主要集中在一线城市及部分强二线城市。但这些城市的竞争正在加剧,因为大多数全国性的国有房企也在重新布局并集中发展这些城市。

  “我们认为,重组房企能否在这些城市补充土地,将对它们的中长期发展产生重大影响。”石露露在接受记者采访时说。

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